也许你想投资墨尔本的房地产市场，但不知道从哪里开始。
或者你可能想知道2025年最适合投资的墨尔本郊区是哪里。
让我来告诉你。
虽然在过去的四十年里，墨尔本一直是澳大利亚表现最强劲的房地产市场，但在过去的几年里，它的表现不佳。
事实上，在过去的12个月里，住宅价格基本停滞不前，而许多其他首府城市的房价却出现了两位数的增长。
然而，在过去的两年里，墨尔本房地产市场的表现并不像其他一些首都那样强劲，这为寻求巨大上涨潜力的战略房地产投资者创造了一个机会之窗。
事实上，牛津经济研究院的一份新报告预测，在降息后的12个月内，墨尔本的典型房价可能会再上涨6万澳元。
但在本财政年度剩下的时间里，这座城市将不得不步履蹒跚，在2025年6月之前，预计几乎没有增长。
虽然CPI低于3%被认为会阻止降息，但该公司的高级经济学家Maree Kilroy警告说，她认为在明年6月之前不会首次减少住房贷款。
但她说，当这些措施真的实施时，墨尔本的单间和住宅的价值可能会在2026财年上涨7%。
7%的涨幅将增加约59,688美元，使该市的典型住宅成本达到852,700美元。
再一次，这为在墨尔本市场再次回暖之前进入房地产市场创造了机会之窗。
随着墨尔本经历了支离破碎的复苏阶段，向优质房产的明显转移继续发生。
由于需求普遍强劲，a级住宅和“投资级”房产仍然供不应求，而b级房产需要更长的时间才能售出，知情的买家完全避开c级房产。
拍卖清盘率也很好地“及时”反映了墨尔本房地产买家和卖家的情绪，墨尔本的拍卖市场数据显示，市场已经恢复了“魔力”。
墨尔本的清盘率在整个2023年保持良好，并在整个2024年保持稳定。
现在，我听到很多房地产投资者问的问题是：
什么因素会导致房地产价格上涨？
我相信人口结构（如人口增长、家庭组成、我们想要怎样生活、我们想要在哪里生活）以及国家财富将是我们房地产市场的主要长期驱动因素，比利率上升、通货膨胀或政府干预造成的短期波动要重要得多。
上一次经济繁荣时期的涨潮已经过去，我们在过去十年中享受到的家庭收入增长和低利率时期也已经过去。
这意味着我们的房地产市场未来将更加分散，资本增长将取决于当地因素，包括人口结构、中产阶级化、社区和这些地区人们的工资增长。
在domain.com.au和realestate.com.au的数据帮助下，我列出了我认为墨尔本最值得一看的郊区。
| 郊区 | 房价中位数 | 季度增长 | 年增长率 |
|---|---|---|---|
| 布莱克本 | 1400000美元 | 1.08% | 7.69% |
| 格伦威弗利 | 1550000美元 | -1.90% | 5.80% |
| 灵伍德 | 960000美元 | 1.05% | 5.49% |
| 普雷斯顿 | 1100000美元 | 0.00% | 4.76% |
| 储层 | 850000美元 | -1.17% | 1.79% |
| Mitcham | 1050000美元 | 0.00% | 0.23% |
| Moo娘家姓的池塘 | 1500000美元 | 0.00% | 0.00% |
| 麦金农 | 1700000美元 | -2.86% | 0.00% |
| Bentleigh | 1500000美元 | -0.23% | -0.23% |
| 山威弗利 | 1650000美元 | -3.17% | -0.52% |
| Essendon | 1699000美元 | -0.06% | -1.23% |
来源:域,RealestateInvestar
| 郊区 | 单位价格中位数 | 季度增长 | 年增长率 |
|---|---|---|---|
| 山威弗利 | 830000美元 | 13.69% | 14.48% |
| Mitcham | 680000美元 | 4.61% | 8.80% |
| Moo娘家姓的池塘 | 540000美元 | 8.21% | 8.43% |
| 普雷斯顿 | 450000美元 | 2.27% | 4.65% |
| 布莱克本 | 520000美元 | 0.00% | 2.97% |
| Essendon | 455000美元 | 1.11% | 1.11% |
| 灵伍德 | 530000美元 | -1.86% | 0.00% |
| 储层 | 500000美元 | 0.00% | 0.00% |
| Bentleigh | 595000美元 | 0.84% | -0.84% |
| 麦金农 | 662500美元 | -3.29% | -3.99% |
| 格伦威弗利 | 660000美元 | -2.95% | -5.04% |
来源:域,RealestateInvestar
| 郊区 | 空置率 | 周租金（房屋） | 租金年增长率 | 租金收益 |
|---|---|---|---|---|
| 灵伍德 | 1.12% | 580美元 | 11.53% | 3.14% |
| 储层 | 0.90% | 500美元 | 11.11% | 3.05% |
| 普雷斯顿 | 1.13% | 600美元 | 9.09% | 2.83% |
| Mitcham | 1.05% | 565美元 | 13.00% | 2.79% |
| Bentleigh | 0.87% | 740美元 | 8.82% | 2.56% |
| 麦金农 | 1.32% | 800美元 | 10.34% | 2.44% |
| Moo娘家姓的池塘 | 1.21% | 675美元 | 12.50% | 2.34% |
| 山威弗利 | 0.71% | 650美元 | 12.06% | 2.32% |
| 格伦威弗利 | 1.02% | 660美元 | 10.92% | 2.21% |
| 布莱克本 | 1.09% | 595美元 | 12.26% | 2.21% |
| Essendon | 1.37% | 650美元 | 8.33% | 1.98% |
来源:域,RealestateInvestar
| 郊区 | 空置率 | 周租金（单位） | 租金年增长率 | 租金收益 |
|---|---|---|---|---|
| 普雷斯顿 | 1.13% | 450美元 | 9.75% | 5.20% |
| Essendon | 1.37% | 435美元 | 10.12% | 4.97% |
| Bentleigh | 0.87% | 550美元 | 11.11% | 4.80% |
| Moo娘家姓的池塘 | 1.21% | 490美元 | 13.95% | 4.71% |
| 灵伍德 | 1.12% | 470美元 | 11.90% | 4.61% |
| 格伦威弗利 | 1.02% | 580美元 | 11.53% | 4.56% |
| 布莱克本 | 1.09% | 455美元 | 8.33% | 4.55% |
| 麦金农 | 1.32% | 575美元 | 10.57% | 4.51% |
| 储层 | 0.90% | 430美元 | 14.66% | 4.47% |
| Mitcham | 1.05% | 475美元 | 15.85% | 3.63% |
| 山威弗利 | 0.71% | 540美元 | 12.50% | 3.38% |
来源:域,RealestateInvestar
以下是墨尔本所有值得一看的郊区的全部细节，按字母顺序排列。
总人口：27,635
平均年龄：29-40岁
房价中位数：150万美元
平均单价：59.5万美元
本特利是一个高需求的市场，交通便利，当地有学校，而且很多便利设施就在家门口。
虽然郊区主要由已婚夫妇和家庭组成，但它是一个中产阶级化的郊区，许多年轻的家庭搬进了旧房子或在本特利建造的许多新的联排别墅。
这里有优秀的学校，当地的购物中心，靠近Southland和Chadstone购物中心。
总人口：14972
平均年龄：40
房价中位数：140万美元
房价中位数：52万美元
布莱克本位于墨尔本CBD以东约17公里处，是一个绿树成荫的郊区，提供丰富的设施、景点、学校、商店和咖啡馆。
长期以来，该地区一直受到那些在城市附近寻找郊区梦想的家庭的追捧，并不断经历强劲的自住需求。
总人口：21,240
平均年龄：39岁
房价中位数：169.9万美元
平均单价：45.5万美元
埃森登（Essendon）距离墨尔本市中心仅8公里，这是维多利亚州西部一个受欢迎的郊区，家庭和专业人士希望靠近CBD、知名学校和丰富的生活设施。
埃森登是澳大利亚最著名的足球俱乐部之一——埃森登轰炸机的所在地，埃森登是一个高端的西部郊区，拥有宽阔的绿树成荫的街道，城市景观和大型豪宅。
如今，该地区的房地产价格仍然令人印象深刻，价格增长也相当可观。
总人口：40333
平均年龄：40-59岁
房价中位数：1550,000美元
中位单价：66万美元
Glen Waverley主要面向年轻家庭和专业人士。
该地区犯罪率较低，坐落在该市一些最好的学校的集水区。
该郊区位于CBD东南仅19公里处，本质上是住宅，以Glen Waverley火车站为中心的大量商业区。
离城市更近一点，可以进入格伦购物中心，格伦韦弗利高尔夫球场，和中央储备。
总人口：6060人
平均年龄：40-59岁
房价中位数：195万美元
房价中位数：82.4万美元
麦金农很容易乘坐公共交通工具，距离城市很近。
它有几个公园和学校，咖啡馆和商店，以及许多其他设施触手可及。
与周围的本特利和奥蒙德郊区一样，麦金农正在进行士绅化改造，建造了许多新住宅和联排别墅。
麦金农高中（McKinnon High School）的集水区最近得到了扩展，对购房者和租户来说都是一大吸引力。
总人口：17,319
平均年龄：40-49岁
房价中位数：105万美元
房价中位数：68万美元
Mitcham位于墨尔本东郊的中环，那里有大量的高档化和基础设施升级，但房地产价格仍然可以承受。
这意味着该郊区正在经历强劲的自住需求，这只会继续推高该地区的房地产价格和租赁需求。
总人口：6224人
平均年龄：38岁
房价中位数：150万美元
中位单价：54万美元
另一个西郊，穆尼池塘（Moonee Ponds），以其历史悠久的豪宅和广阔的公园而闻名，也受到家庭和专业人士的欢迎，因为它可以轻松到达CBD，有著名的学校和简单的生活设施。
总人口：33,625
平均年龄：40-59岁
房价中位数：165万美元
中位单价：83万美元
韦弗利山是另一个非常适合家庭的地区，当地人主要是老年夫妇和一些年轻单身人士的家庭。
该地区有一种轻松的生活方式，有许多公园、学校、高尔夫球场、购物中心和公共交通工具。
总人口：35,544
平均年龄：37
房价中位数：110万美元
中位单价：45万美元
普雷斯顿位于墨尔本中央商务区东北约9公里处，位于达尔宾市内，以其历史、社区和景点而闻名。
作为中产阶级化的中环郊区，普雷斯顿是购买联排别墅的绝佳地点。
总人口：53,046
平均年龄：30-34岁
房价中位数：85万美元
中位单价：50万美元
水库是另一个中产阶级化的中环郊区，为寻找联排别墅的买家提供了巨大的机会。
它不仅是墨尔本最实惠的郊区之一，而且通往学校、交通、公园、花园和商业中心的交通便利，使其成为各种家庭类型的热门选择。
总人口：19,144
平均年龄：38岁
房价中位数：96万美元
中位单价：53万
和米彻姆一样，Ringwood也是位于墨尔本东郊中环的一个郊区，那里的中产阶级化和基础设施升级很多，但房价仍然是可以承受的。
这意味着该郊区正在经历强劲的自住需求，这只会继续推高该地区的房地产价格和租赁需求。
让我先说清楚一件事……
可能会有很多关于某些房地产“热点”的讨论，据说这些房地产可以保证投资回报。
但我不相信热点或投资一个地区只是因为它被认为是“下一个最好的事情”。
就我而言，今年的“热点”往往是明年的“非热点”，作为一个长期投资者，我的决定是基于基本面的。
我不赌博。
我列出2024年墨尔本顶级郊区的方法是，突出显示出强劲而稳定的郊区，这些郊区既显示出持续的历史增长，又有合适的人口结构，表明未来的长期增长。
我们不要忘记最重要的一点……
在新冠肺炎疫情后的世界里，能够在20分钟的路程内工作、生活和娱乐是新的黄金标准的理想生活方式。
如果说保持社交距离和疫情教会了我们什么，那就是我们所居住的社区的重要性。
如果你能离开家，步行或短途旅行到一个很棒的购物街、你最喜欢的咖啡馆、便利设施、海滩或一个很棒的公园，那么最近实施的冠状病毒限制措施似乎比你家门口没有这些东西更令人愉快。
但现实是，这个概念并不新鲜。
事实上，20分钟社区的兴起早在新冠肺炎之前就开始了。
你会发现，这些地方通常位于我们首府城市的上流社会生活方式郊区，人们愿意支付溢价在这些地方拥有或租赁房产。
墨尔本的许多内郊区和中环郊区已经满足了20分钟的社区测试，这要归功于充足的超市、有轨电车、公交车站、众多的咖啡店和其他使该地区更具吸引力的东西。
与远离城市交通枢纽的远郊不同，那里几乎没有超市、咖啡店或服装店……这里绝对没有任何啤酒酿造厂或艺术画廊。
随着我们的住房面积越来越小，对优质社区选择的需求将会上升，人们将准备支付溢价在这种类型的地点居住或租房。
了解这些因素构成了我们在Metropole使用的研究数据的一部分，以帮助我们的客户找到投资级房产或a级住宅供业主居住。
正如过去所发生的那样，在我们的城市中向前推进的各个郊区将显示出巨大的性能差异，在我看来，毫无疑问，靠近生活方式地点仍将是一个很大的吸引力。
以及普及教育的渠道。
小学和中学的汇水区都是如此，这些地区的表现总体上优于市场，而且很可能继续如此。
教育是一项长期考虑，无论你是计划成家、孩子已经入学，还是希望吸引长期优质租户的投资者，在确定感兴趣的郊区时，考虑学校集水区可能会有所帮助。
提示：关注人口统计数据！
著名人口统计学家伯纳德·绍特（Bernard Salt）表示，新冠肺炎疫情改变了澳大利亚的劳动力，不仅促使人们适应Zoom呼叫等新技术，引发了在家工作运动，而且还严格按照技能组合划分了国家。
澳大利亚统计局将每一份工作分为五种技能水平，其中技能水平1是最熟练的。
众所周知，富人——比如从事1级技能工作的人——正变得越来越富有，而在另一端，技能5级工作，几乎不需要或根本不需要以前的工作经验（如一般销售助理、厨房工人），工资没有增长。
技能1级工作要求学士学位或更高学历，或至少5年的培训。
拥有这类工作的人将获得更多的收入，并有能力支付更多的房产。
大流行需要具备金融（会计）、风险管理（律师）、计算机编程和许多其他1级技能工作的技能。
然而，劳动力平衡的情况却大不相同。
因此，了解一级技能工人在墨尔本的居住地是至关重要的，从伯纳德·索尔特为《澳大利亚人报》提供的下图中可以看出这一点。
